Казахстанский ипотечный рынок в 2025 году уже летом ставит рекорды и выдает показатели, которые в прошлые годы обычно приходились на нроябрь-декабрь. За первые пять месяцев 25-го банки выдали ипотечных займов на 23% больше, чем за тот же период 2024-го. В апреле-мае рост темпов выдачи выглядел особенно нетипичным: весна в стране редко бывает периодом ажиотажного спроса.
На первый взгляд может показаться, что это хороший знак: стройка работает, банки кредитуют, семьи покупают квартиры. Но есть нюансы.
Почему рынок разогревается?
Причина нынешнего бума — запуск новой льготной программы «Наурыз». Прием заявок завершился в конце марта, и именно эти кредиты пошли в статистику апреля и мая. Второй фактор — высокая инфляция и страхи, связанные с курсом тенге. В такой ситуации покупатели ищут способ сохранить деньги в активах, которые воспринимаются как защитные. Жилье традиционно кажется самым надежным вариантом.
По сути, это классический инфляционный арбитраж: люди понимают, что
ставка по ипотеке в 10–11% ощутимо ниже темпов роста цен
Поэтому кредитование растет даже там, где рынок уже перегрет.
При этом льготные ставки, например, у Отбасы банка, слабо соотносятся с рыночными условиями. И вот к уже работающим программам добавляется новая волна льготной ипотеки.
Как заметил Владислав Туркин, редактор телеграм-канала Monetarity, в этой ситуации очень сложно называть меры по сниженным ставкам «точечной поддержкой». Скорее, это повторная накачка спроса.
«В условиях высокой инфляции рыночная ипотека становится крайне болезненной — это факт, — пояснил он. — Но если бы речь шла о восстановлении провалов в выдаче, это можно было бы понять. Только вот никакой системной просадки в начале года не происходило. Был лишь естественный процесс стабилизации».
В 2024 году ипотека росла на четверть по сравнению с 2023-м, а нынешние объемы уже приблизились к историческим максимумам.
Последствия для рынка жилья и экономики
Растущий спрос немедленно отражается на ценах. Квартиры в новых жилых комплексах становятся все менее доступными для тех, ради кого и запускаются льготные программы. Чем больше покупателей с дешевыми кредитами, тем больше у застройщиков стимулов держать цены на пике.
Еще одна проблема — то, что ипотека сама по себе не создает новых производств и не увеличивает экспорт. Это важный инструмент обеспечения спроса, но в долгосрочной перспективе он не формирует дополнительных точек роста. По словам Туркина, ипотека должна гибко подстраиваться под реальную стоимость денег и риски, чтобы экономика могла управлять нагрузкой и снижать избыточный спрос.
«Дополнительное стимулирование спроса в перегретом секторе — это системная ошибка. А может, и сознательная ставка на быстрое оживление экономики за счет стройки», — отметил он.
Что делать с ипотекой
С точки зрения государства, баланс между поддержкой семей и стабильностью рынка остается тонкой линией. Льготные условия важны для молодых семей и социально уязвимых категорий. Но если такие программы становятся массовыми, они превращаются в механизм, который сам толкает цены вверх.
При этом все это происходит в условиях, когда строительная отрасль и без того перегрета. Цены на многие стройматериалы уже растут, а значительная часть спроса обеспечивается дешёвыми ипотечными деньгами.
Как показывает опыт прошлых лет, массовое льготное кредитование трудно остановить: оно дает экономике видимость роста и высокой загрузки строительного сектора. Но эта же тактика оборачивается тем, что жилье становится всё менее доступным.
Лето 2025 года демонстрирует ключевой вызов ипотечного рынка: граница между реальной поддержкой населения и перегревом давно размыта. Продолжение массового субсидирования ставок может поддержать строительные компании, но рискует окончательно вытеснить с рынка покупателей со средним доходом. В этих условиях вопрос «что важнее — доступность жилья или рост показателей?» становится всё более острым.
